O Pacote governamental "Mais Habitação" aprovado em fevereiro de 2023 em Conselho de Ministros inclui uma extensa lista de medidas representando uma importante iniciativa para procurar regularizar e trazer alguma racionalidade a um mercado profundamente inflacionado e que constitui actualmente um dos maiores obstáculos à vida de muitos portugueses e que está a ter efeitos perniciosos até na demografia ao dificultar a constituição de novas famílias quando os jovens não conseguem sair de casa dos pais para formarem as suas próprias famílias.

Medida "Financiamento aos municípios para realizarem obras coercivas:
Linha de financiamento no valor de 150M€":

Portugal é dos países europeus com menores taxas de arrendamento habitacional urbano e, segundo um estudo da Fundação Francisco Manuel dos Santos esta taxa ainda se degradou mais nos últimos 50 anos caindo de 48% para 19,9% mas os números terminam em 2019 e tudo indica que hoje em dia serão ainda piores (efeito do aumento brutal dos preços em 2021 e 2022). O arrendamento urbano é o melhor, o mais rápido e eficiente modo de transição das casas que foram desviadas para esse cancro urbano que é o alojamento local mas não a grande distância dos milhares de casas devolutas ou quase em ruínas que estão demasiado degradadas para serem habitadas ou que estão encravadas por disputas entre herdeiros. Nesse contexto, é preciso identificar os processos que estão bloqueados em tribunal, identificar as causas desses bloqueios, resolvê-los através de mais meios ou de revisões de procedimentos administrativos e legislativos, e dando-lhe prioridade sobre outros tipos de disputa de propriedades em herança.

Medida "Incentivo à transferência para habitação das casas em Alojamento Local":

A escala da inflação de preços na habitação em Portugal e, em particular, em Lisboa exige uma decisão rápida e urgente sobre o que deve o país fazer quanto ao uso de AL em prédios destinados à habitação. Desde março de 2022 que existe uma suspensão de novos registos em 14 freguesias da cidade, onde o rácio entre o número destas unidades e o número de fogos de habitação é igual ou superior a 2,5% mas a revisão recente, provocada pelos Censos 2021 levaram a que Areeiro deixe de ser área de contenção e Campolide passe a ter um travão e que Santa Maria Maior e Misericórdia tiveram - notavelmente - um aumento do rácio.

Mas já passámos o ponto da contenção: à gravidade do problema da habitação, da sua inacessibilidade, do impacto que isso está a ter nos jovens, na constituição de novas famílias, na natalidade e na demografia (o grande problema da nossa geração) e nos rendimentos disponíveis para uma vida digna e dentro de parâmetros de consumo normais é tremendo e devia estar a fazer-nos sair do modo de "contenção" para o modo de "urgência".

Já não basta que, nas zonas de contenção, se impeça a atribuição de novas licenças de AL. Precisamos de trazer de volta para o mercado da habitação, sobretudo, para o mercado do arrendamento habitacional urbano essas habitações imoladas ao altar do sacrossanto "turismo". Embora os defensores desta forma de ocupação turística de casas em Lisboa insistam em dizer que "o alojamento não é o problema fundamental da habitação em Lisboa" (vereadora Filipa Roseta) e o actual presidente da autarquia lhe dê razão considerando que a suspensão da criação de novos ALs é "muito negativa" a verdade é que - "lá fora" - se começa a impor a ideia contrária.

O município de Paris, por exemplo, propôs em fevereiro uma série de medidas nesta direcção que poderão ser adaptadas para Portugal:
a) Aumento da fiscalidade sobre os proprietários de segundas habitações (como forma de alcançar os AL ilegais e não registados e especulação das "casas-banco" ou habitações transformadas em investimento financeiro sem intenção de, alguma vez, virem a ser habitadas).
b) Aumentar a fiscalização (inexistente em Lisboa) às condições de segurança e de respeito pela leis do ruído, da higiene urbana e pelos projectos dos edifícios
c) Há que limitar o número máximo de noites em que durante o ano é possível arrendar a turistas a habitação.

Os apartamentos construídos para habitação devem ser habitados e não entregues a turistas. Para esse tipo de uso existem as estruturas hoteleiras das quais em Lisboa se construíram muitas dezenas nos últimos anos. É compreensível que se procure obter rendimentos adicionais com o AL mas essa busca pode também ser devidamente satisfeita através do arrendamento habitacional. Neste contexto as medidas do "Mais Habitação" que visam devolver ao uso habitacional as casas em AL são meritórias e, nomeadamente, a isenção total da tributação sobre rendimentos prediais até ao final de 2030 mas é uma boa iniciativa mas deve incluir um limite ao valor das rendas subsequentes por forma a não contribuir para um aumento dos preços do arrendamento.

Nestas medidas para conter o AL é importante, contudo, excluir as famílias que cedem ao AL um dos quartos da sua habitação enquanto, simultaneamente, vivem no resto da habitação. Isto permitirá distinguir realidades muito distintas: p.ex. a família empobrecida que, assim, complementa os seus rendimentos dos grandes especuladores internacionais que compram prédio e, por vezes, ruas inteiras para as colocarem em AL.

Por outro lado, o artigo 45º dos estatutos dos benefícios fiscais (que se refere aos "prédios urbanos objecto de reabilitação" deve ser revisto por forma a impedir o uso abuso como forma de obter benefícios fiscais para conversões de habitações em AL.

Ademais acredito igualmente no texto da petição que redigi em 2017 e que continua, infelizmente, muito actual:
1) os imóveis com utilização habitacional não podem ser afetados a finalidades de alojamento turístico sem que exista a alteração do uso. Ou seja: ou os prédios são para morar ou são para arrendar a turistas
2) a Administração Tributária por inspecção aleatória a partir da base de dados (pública) dos Alojamentos Locais do Turismo de Portugal e por denúncia de terceiros determine quais estão registados e quais estão a pagar, de facto, impostos
3) sejam reduzidas as taxas de IRS aplicadas a arrendamentos de longa duração: no contexto do "Mais Habitação": reduzir ainda para menos do que 6%
4) seja aplicada a proposta de lei que estabelece quotas para que aos proprietários não coloquem todas as casas que têm no mercado para turistas
5) a ASAE fiscalize de forma mais extensiva e eficaz os Alojamentos Locais
6) Após despejo de uma família criar um período de carência em que seja obrigatório arrendar para habitação permanente
7) Acabar com a confusão – para efeitos de PDM – entre Alojamento Local e Habitação que limita as autarquias na regulação do Alojamento Local
8) Os proprietários de Alojamentos Locais devem pagar um contributo extra para os condomínios onde se inserem as suas propriedades
9) Parte das verbas do Fundo de Desenvolvimento Turístico (os milhões da taxa turística) sejam aplicadas pela CML na recuperação de edifícios para arrendamento de longa duração uma vez que pretendiam, precisamente, amortecer os efeitos do turismo
10) Definir quotas máximas de Alojamento Local por freguesia e quando estas já estiverem ultrapassadas (p.ex. no caso de Santa Maria Maior criar mecanismos fiscais que promovam o seu regresso ao uso habitacional)
11) Determinar que um proprietário não pode ter mais do que 3 apartamentos em regime de Alojamento local

Medida "Arrendamento obrigatório de casas devolutas:
O Estado pode mobilizar património devoluto através do arrendamento obrigatório por entidades públicas, com o respectivo pagamento de renda, para posterior subarrendamento."
Esta medida tem sido aquela que, compreensivelmente, tem sido mais criticada pelas organizações de proprietários, pelos partidos de direita e até por alguns especialistas em direito constitucional.
Não me vou estender sobre questões constitucionais mas recordar que não existem direitos absolutos e que a própria constituição consagra o direito à habitação e que o artigo 17 da "Carta dos Direitos Fundamentais da UE" menciona que "todas as pessoas têm o direito de fruir da propriedade dos seus bens legalmente adquiridos, de os utilizar, de dispor deles e de os transmitir em vida ou por morte. Ninguém pode ser privado da sua propriedade, excepto por razões de utilidade pública, nos casos e condições previstas por lei e mediante justa indemnização pela respectiva perda, em tempo útil. A utilização dos bens pode ser regulamentada por lei na medida do necessário ao interesse geral". Ou seja, consagra que essa propriedade pode ser usada por razões de utilidade pública, desde que devidamente indemnizada. E neste concreto, não se prevê o "confisco" de bens patrimoniais mas o seu uso, mediante um pagamento justo, destas habitações desocupadas.
Descriminar explicitamente na legislação que casas de emigrantes e casas de férias não são e nunca serão consideradas casas devolutas.

Medida: "Acabar com o regime dos Vistos Gold:
Neste âmbito, pretende-se salvaguardar que a renovação, a cada dois anos, dos vistos já atribuídos só ocorre se:
i) o imóvel estiver alocado a residência própria e permanente do proprietário
ou descendente;
ii) se for objeto de contrato de arrendamento para habitação própria e
permanente por prazo não inferior a 5 anos"
Não há dúvidas de que este regime - embora tenha representado muito em comissões para alguns agentes imobiliários - pouca riqueza efectiva trouxe para Portugal e que, por via de contágio nas habitações de média e média-alta cotação, teve um efeito muito sensível nos preços da habitação nas grandes cidades. O facto de Lisboa (números do JN de 2022) concretizar mais de metade (57,6%) do total indica que este é um problema das grandes cidades. Ao contrário do que dizem os especuladores imobiliários, o efeito nos preços da habitação existe claramente nos segmentos mais altos do mercado e, a partir destes, por contágio a todas as gamas de preços.
O fim dos Vistos Gold vai aliás no mesmo sentido da aprovação por parte do Parlamento Europeu em março de 2022 de uma resolução que exige o fim dos regimes de cidadania pelo investimento o que, portanto, vai muito mais além daquilo que é proposto por esta medida do programa "Mais Habitação".
Para além desta revisão aos "Vistos Gold" é também necessário rever o
estatuto de residente não habitual. Este regime é fortemente discriminatório para quem é cidadão português e um contribuinte activo para a escalada dos preços nas grandes cidades. Actualmente este estatuto traduz-se numa taxa de 20% para todos os rendimentos de origem portuguesa dependendo da profissão, uma taxa zero para rendimentos do estrangeiro e imposto sobre o património. É possível usar este estatuto para continuar a atrair trabalhadores altamente qualificados mas existência deste estatuto cria injustiças sociais através do acesso a um SNS, sistema de educação, transportes públicos e de Segurança praticamente gratuitos em troca de uma contribuição muito baixa para a sociedade em que vive, distorcendo as médias das habitações nas grandes cidades e criando injustiças nas empresas portuguesas que contratam estes trabalhadores. No mínimo, a taxa fixa de 20% devia ser aumentada, no máximo, este estatuto devia ser revisto para ser aplicado a apenas habitações em zonas do interior ou de baixa pressão imobiliária.

Medida: "Garantia de renda justa em novos contratos
Nos imóveis que já se encontravam no mercado de arrendamento nos últimos 10 anos, a renda inicial nos novos contratos não pode ultrapassar os 2 % face à renda anterior. A este valor podem acrescer os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores – se os mesmos ainda não tiverem sido aplicados, considerando-se que em 2023 esse valor foi de 5,43%."
Esta medida tem tanto de polémica como de potencial para a introdução de alguma racionalidade no mercado do arrendamento habitacional. Interpretada mais à direita como uma intromissão do Estado no mercado, a verdade é que dada a escala dos aumentos verificados nas grandes cidades e nas suas periferias nos últimos anos. Contudo, há que ter em conta as casas que eram arrendadas a valores abaixo da média do mercado na última vez que estiveram arrendadas, assim como a realização de obras na habitações que melhorem, designadamente, a sua pegada de carbono.

Quanto aos ditos "residentes não habituais" (basicamente, reformados ricos do norte da Europa) devem ser aumentados os números de dia por ano em que devem permanecer nas habitações que compraram nas cidades sob grande pressão urbanística e serem devidamente fiscalizados pelas autarquias locais no cumprimento desse regime. Paralelamente, às suas isenções fiscais devem ser reduzidas quando aplicadas nas grandes cidades e o factor de incremento dos preços que está associado às suas aquisições deve ser contido. Além disso, seria importante aumentar os impostos sobre casas de férias usadas por este tipo de proprietários e sobre outros proprietários que não residam nas grandes cidades.

Medida: "Apoio extraordinário ao pagamento das rendas:
São elegíveis os agregados com taxas de esforço superiores a 35%, até ao sexto escalão de rendimento, até aos limites de renda do Porta 65."
Ou seja, para famílias com rendimentos de mais de 26 355 € até 38 632 € o que corresponde a um rendimento per capita numa família de três de pouco mais de 600 euros. Isto significa que o limite está demasiado abaixo do necessário e que para ter um maior impacto é necessário descer a fasquia uma vez que, segundo a Pordata, o rendimento médio das famílias portuguesas e de apenas 20.447 euros (números de 2021 e severamente erodidos pela inflação de 2022/2023).
Propomos também um aumento muito significativo da dedução no IRS dos pagamentos de rendas e um subsídio universal de rendas.


Medida "Converter uso de imóveis de comércio ou serviços em uso habitacional":
Neste momento existem 380 lojas para arrendar (imovirtual.com) e 1284 para comprar apenas no concelho de Lisboa. Basta caminhar por uma das mais comerciais avenidas de Lisboa (a Guerra Junqueiro) para observar lojas devolutas há muitos anos. Desde logo isto acontece porque os proprietários preferem ter as suas lojas vazias durante anos (às vezes décadas) removendo-as do mercado comercial ou propondo rendas absurdas (há dois meses na Av. de Roma um cabeleiro abriu portas com uma renda mensal de 2500 euros). Aqui, também, precisamos de um intervenção governamental que estimule os proprietários a colocarem no mercado lojas devolutas e que reduzam (com estímulos fiscais) a quantidade de lojas fora do mercado de arrendamento.
Nesta medida, também, é preciso garantir que os condomínios não têm poder para anularem a conversão de uma loja devoluta há muitos anos numa habitação: isto é actualmente possível e resulta de um egoísmo difícil de compreender mas que remove do mercado habitacional muitos milhares (apenas em Lisboa) de possíveis futuras habitações de qualidade e em zonas da cidade sob severa pressão habitacional.

Medida "Disponibilizar imóveis do Estado":
O arrendamento acessível é uma das vertentes onde o Estado português menos investiu nas últimas décadas. Onde outros países (sobretudo no norte da Europa) investiram fortemente (na Holanda, terra liberal, a habitação pública é mais de 30% do parque habitacional) mas Portugal criou uma rede de dependência do crédito habitacional depois de 1975 e, em consequência, somos um país de proprietários, pobres e endividados, num contexto em que apenas 2% da habitação é pública e se concentra nos sectores economicamente mais desfavorecidos da sociedade. Urge aumentar a construção pública, não a preços de mercado mas francamente abaixo destes para promover a descida dos preços médios do mercado e usar para este efeito terrenos públicos nas grandes cidades, desactivar estruturas hoje inúteis (p.ex. quartéis e zonas militarizadas) nas grandes cidades e nos concelhos límitrofes. Neste contexto, propomos que o Ministério da Defesa identifique e disponibilize todas essas estruturas e áreas, que zonas habitacionais (muitas vezes em ruínas) dos ditos "bairros da GNR" (em Lisboa e noutros concelhos do país) sejam requalificadas e colocadas no mercado de arrendamento e que sejam criados programas que levem os municípios (como o de Lisboa) a construírem não apenas habitação social (ver as infelizes declarações recentes da vereadora Filipa Roseta) mas também habitação para a classe média e que instituições "para-estatais" como a Santa Casa da Misericórdia (o segundo maior proprietário de Lisboa coloquem mais casas no mercado de arrendamento (a preços abaixo da inflação).

Medida "Mobilizar solos públicos para projetos de arrendamento acessível":
O governo já tinha definido como objectivo aumentar o parque habitacional público de 2 para 5%. A participação de cooperativas de habitação neste processo é decisiva mas é preciso redefinir o que é "arrendamento acessível" e recalibrar esses valores para valores não de mercado, mas para valores muito abaixo da média do mercado: um T1 "acessível" em Lisboa não pode custar 750 euros, nem um T2 1200. Não com os salários médios portugueses e não, certamente, se se quiser usar a palavra "acessíveis" nesta equação. Quanto às cooperativas é preciso ter em memória o que aconteceu a estas cooperativas na década de 1970 e 1980, as suas falências sucessivas por má gestão ou gestão amadora e ter em perspectiva que em muitos casos (p.ex. na Cooperativa Portugal Novo no Areeiro em Lisboa) o Estado perdeu muitos milhões de euros e garantir que existe um acompanhamento pericial, de natureza financeira e um enquadramento de proximidade com as câmaras municipais para garantir um nível mínimo de profissionalismo que impeça a repetição desta onda de falências.
Como Paris, num recente pacote de medidas que visam travar a sangria demográfica da capital francesa, propôs a construção de uma rede de "moradias sociais" com preços acessíveis às famílias trabalhadoras e de classe média numa lógica de casas partilhadas construídas de raiz para serem partilhadas (com espaços, jardins e cozinhas comuns) entre várias famílias em simultâneo.

Medida "Licenciar com termo de responsabilidade dos projetistas":
Os prazos de licenciamento são absolutamente absurdos. Este aliás, é um dos principais factores por detrás do aumento dos preços da habitação e, em Lisboa, e apesar das promessas eleitorais, continua a haver um número exagerado de projectos bloqueados nos serviços da autarquia (mais de 3100 nos começos de 2022, e ainda mais agora em 2023). A simplificação dos regulamentos municipais (fora da esfera de acção do Governo) é essencial, assim como a dotação de ferramentas informáticas, de métodos modernos de avaliação de pessoal e do reforço de meios humanos por parte desses serviços autárquicos. Mas tudo isto se encontra fora da esfera de acção tradicional do governo da República. Não está a simplificação e modernização da legislação (a este respeito importa recordar a polémica dos "bidés") nem o lançamento de um programa informático de escala nacional que possa e deva ter uso partilhados pelas várias autarquias e que permita poupanças de tempo e dinheiro em escala e que incorpore métricas automáticas de avaliação e prémio dos trabalhadores que o utilizem.

Como forma de acelerar os prazos para que as autarquias aprovam os licenciamentos as fiscalizações devem ser realizadas à posteriori e não na fase de apresentação dos projectos. Os mecanismos internos de prevenção de corrupção nos gabinetes municipais que aprovam estes licenciamentos devem também ser reforçados e criadas alarmísticas sempre que a aprovação de um dado projecto ultrapasse ou seja muito inferior à média.

Construções que estejam paradas há pelo menos três anos devem poder ser terminadas pelo Estado que depois apresentará a factura aos proprietários da obra sendo que se estes não tiverem condições para a pagar poderão arrendar essas habitações ao Estado que, posteriormente, as arrendará a preços controlados.

Medida "Juros de mora por incumprimento dos prazos":
Portugal é o pais das leis e regulamentos por cumprir estando os organismos do Estado e as autarquias locais na primeira linha do incumprimento. Os prazos do Código do Procedimento Administrativo (CPA) são sistematicamente violados e sem qualquer penalização para os infractores porque a Lei consagra excepções e vacuidades que podem ser, e são, facilmente abusadas e isto ocorre de forma sistemática e frequentemente até quando os eleitos locais das assembleias municipais ou de freguesia pedem esclarecimento aos órgãos executivos. Este incumprimento deve ser revisto e o CPA deve ser revisto e devidamente aplicado através da criação de um gabinete no Ministério da Justiça especializado em receber e processar este tipo de queixas dos cidadãos.

Medida "Modelo de pagamento de renda pelo Estado ao senhorio:
Promover um modelo de pagamento da renda pelo Estado ao senhorio, depois de entrar no Balcão Nacional do Arrendamento. A Segurança Social garante a articulação com o arrendatário para, em situações de carência de meios, ser encontrada solução alternativa."

Apesar dos valores relativamente baixos de incumprimento dos contratos de arrendamento habitacional (que já foram de 5% mas que aumentaram muito nos últimos anos) a boa implementação de um mecanismo que garanta que não exista perda de rendas por parte dos senhorios elimina aquela que tem sido usada nos últimos anos como a principal argumentação para que muitas casas não entrem no mercado de arrendamento. Aqui, contudo, como em muitos outros pontos deste programa o "diabo reside nos detalhes". O Estado tem que reduzir (via Balcão do Arrendamento) o prazo em que um inquilino incumpridor permanece na habitação depois de falhar os seus pagamentos e a agilização do despejo deve ser garantida como forma de impedir que mais casas fiquem fora do mercado e os preços, consequentemente, se mantenham nos níveis estratosféricos actuais. Quando o Estado se substituir ao inquilino no pagamento de rendas deve criar mecanismos que garantam a posterior devolução dessas verbas mas num quadro que preveja situações de emergência social ou de queda abrupta (por morte de cônjuge ou desemprego) e que, nestas circunstâncias, contemple situações de "perdão" de dívida.

Medida "Estado Arrenda para Subarrendar:
O Estado vai arrendar imóveis a privados, nomeadamente devolutos,
subarrendando com uma taxa de esforço máxima de 35% do agregado familiar."
Já se sabe que as casas que entrarem neste regime serão sorteadas num modelo que tem semelhanças com o programa "Programa Renda Acessível" lançado em Lisboa em 2017: uma iniciativa meritória mas que está actualmente estagnada e que merece redinamização urgente. Quanto aos devolutos de Lisboa: Uma simples observação nocturna das janelas da maioria dos prédios de Lisboa permite constatar que existem milhares de casas desabitadas em Lisboa. Com efeito, se em Lisboa existem 52.567 edifícios (pordata) se estimarmos uma média de metade de cablagens de ligação à Internet desligadas numa média (baixa...) de 8 por edifício falamos de um total de mais de 400 mil casas desabitadas em Lisboa. Os números oficiais são muito mais baixos porque contabilizam apenas as habitações sem consumo de água e luz e não registam os esquemas de consumos artificiais ou as ocupações muito ocasionais e vão muito além dos cerca de 7 mil prédios oficialmente devolutos de Lisboa. O governo tem que ceder às câmaras municipais ferramentas que permitam uma mais fácil identificação das habitações vazias das nossas cidades que consigam ultrapassar os mecanismos que por via de "truques" permitem iludir a desocupação das casas e que, necessariamente, tem que incluir os condomínios, a obrigação legal de reportar esses casos e o aumento realmente "brutal" do pagamento de IMI caso se comprove a desocupação dessas casas. A fiscalidade pode e deve ser um instrumento para a optimização económica do mercado da habitação.

O Governo deve também criar mecanismos que permitam a isenção do pagamento de impostos por parte das autarquias de casas devolutas que possam ser recuperadas e recolocadas no mercado de arrendamento. Deve criar também mecanismos legislativos que apliquem coimas sobre os municípios que não apliquem estas novas regras de aquisição de prédios devolutos e os recuperem em tempo útil. Igualmente, por força de lei, em todos novos prédios deve ser reservada uma determinada percentagem de habitação a preços abaixo da média do mercado (como fez recentemente Paris).

Neste programa o Governo parece ter-se inspirado no Programa Renda Segura da Câmara Municipal de Lisboa lançado em 2020. Na altura o objectivo era de transferir casas do AL pagando aos proprietários por um T0 450 euros, por um T1 600, por um T2 800 e por um T3 1000 euros. A CML, posteriormente assumiria o risco de arrendar a terceiros estas casas por um valor superior mas ainda assim abaixo do preço de mercado. Estas tabelas devem ser recuperadas, mas ajustadas por forma a que o programa seja mais atractivo e se garanta um valor sempre inferior à média do mercado que seja actualizado não no termo do contrato, mas todos os anos. Se estas habitações estivessem a precisar de obras, este valor poderia ser adiantado pelo governo (como se previa em Lisboa) e, para reforçar a atracção deste programa os proprietários de AL beneficiam durante dez anos de isenção de IRS e IMI.

Em suma:

As grandes cidades (como Lisboa e Porto) devem ter o objectivo de, a um dado horizonte temporal, terem mais de 40% das suas habitações a preços abaixo da taxa de esforço de 35% (Paris tem esse plano até 2035) através do cruzamento do regresso ao uso habitacional do AL, do aumento da construção pública e da conversão simplificada e desburocratizada de escritórios, garagens, hotéis e outros edifícios em habitações. Se essas cidades não cumprirem essas métricas não forem cumpridas neste horizonte temporal e com efeitos já mensuráveis nos próximos 2 ou 3 anos então teremos um problema social e económico em mãos e uma bolha que, inevitavelmente, há-de detonar.

Rui Pedro Martins