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20.Mar.24

Estudo sobre os Devolutos do Estado em Lisboa

Estudo sobre os Devolutos do Estado em Lisboa
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1W1mHbMNGZQN5l954IzDjrjwpaJqX_DAkci-THEc5OTI/edit?usp=sharing

Este levantamento foi elaborado a partir da lista de prédios, apartamentos, armazéns, quartéis, conventos, etc na posse do Estado (apenas) no município de Lisboa que foi realizada no âmbito do levantamento de edifícios públicos com Amianto no ano de 2011 e que decorreu do Despacho n.º 6573-A/2020, de 23 de junho.

A quantidade de fracções disponíveis é, em alguns casos, estimada, noutros foi confirmada. Noutros ainda - como nas numerosas "casas de função" da GNR, PSP e Exército - foi listada na íntegra dado que, apesar de serem casas do Estado, não é nítido quantas estão de facto nestas condições, quantas são, de facto habitadas ou estão pura e simplesmente vazias ou devolutas há vários anos.

A lista foi enviada à CML com a referência explícita quanto ao apuramento de consumos de energia e água para identificação das fracções devolutas.
Foi também enviada a cada ministério com a seguinte questão:
"Confirmam que estes imóveis ainda se encontram na vossa posse? Se sim: quais estão em uso (habitacional ou outro) e quais se encontram devolutas? Queiram responder, p.d., dentro dos prazos legais determinados pelo Código do Procedimento Administrativo."
A lista não inclui escolas, hospitais nem outros locais onde será impossível o uso habitacional.

Alguns destes imóveis (sobretudo aqueles situados em quartéis, LNEC, nos antigos imóveis do Hospital Júlio de Matos e alguns antigos armazéns na zona ribeirinha) poderiam ser adaptados ou convertidos para uso por alojamento colectivo para estudantes outros, mais de natureza habitacional (como muitos devolutos na Ajuda, Alcântara, Belém e Areeiro) poderiam ser adaptados - com custos relativamente modestos - a um programa nacional de arrendamento público ou entregues a cooperativas de habitação (algumas das quais também receberam esta lista).

Neste levantamento foram identificadas várias "casas de função" ou "de guarnição": em alguns casos (Polícia Judiciária, Juízes e GNR) tais atribuições parecem fazer parte do pacote remuneratório (compensações) mas todas, de facto, estarão em uso? Quais são as regras de atribuição? Em https://dgrsp.justica.gov.pt/Instrumentos-de-gest%C3%A3o/Contrata%C3%A7%C3%A3o-P%C3%BAblica-e-Gest%C3%A3o-Patrimonial/Gest%C3%A3o-Patrimonial/Editais encontramos algumas "ocupações indevidas". A sua atribuição não tem sido isenta de polémicas e abusos como exemplifica o "Conforme transmitido aos associados, a Comissão Administrativa (CA) foi, desde o início da sua gestão, confrontada com a existência de diversas situações de legalidade e moralidade duvidosas. Uma delas prende-se com a existência das denominadas “casas
de função” e que, na prática, se tratam de habitações arrendadas pelo Cofre a trabalhadores e a membros dos anteriores órgãos sociais"
https://cofre.org/wp-content/uploads/2018/01/2017-10-16-CasasFuncao.pdf
A legislação aplicável parece ser a https://cofre.org/wp-content/uploads/2018/01/2017-10-16-CasasFuncao.pdf o que, a comprovar-se, carece de actualização (1976!) e levanta a questão de saber se não seria melhor, mais razoável e de melhor serviço à comunidade, e apenas nas "casas de função" que estejam - à data de hoje - vazias e sem ocupação a sua colocação no programa público de arrendamento que, mais acima, sugerimos? Isto, naturalmente, sem prejuízo de todos e quaisqueres actuais ocupantes legítimos e após um levantamento nacional, caso a caso, de todos os usos e abusos destas habitações do parque público do Estado.

Deste levantamento surgiu particularmente evidente a existência, no município de Lisboa, de uma grande quantidade de quartéis (cerca de 5 dezenas): construídos, alguns deles há séculos, é altamente duvidoso que tenham efectiva utilidade militar nos dias de hoje sendo mais racional a sua transferência para regiões de menor pressão urbanística, a sua concentração num menor número de unidades com a transformação da maioria em alojamentos para estudantes ou usando os seus extensos terrenos para construção a custos acessíveis e/ou para arrendamento público.

No decurso deste levantamento surgiu como particularmente chocante a quantidade de imóveis do Estado vendidos pela Estamo e que consta do levantamento cidadão em https://www.google.com/maps/d/u/4/embed?mid=1exJxDWHuBwUVCwdsrj2yh58KZ32YbfM&ehbc=2E312F&ll=38.71443592870221%2C-9.177903368036503&z=14, Alguns destes edifícios, vendidos para uso como hotel, para habitações de luxo ou para escritórios continuam - anos volvidos após a sua venda - sem uso. É o caso, entre muitos, do prédio na Rua de São Nicolau, 13, do da Rua Damasceno Monteiro, 91, 1º onde funciona agora um Alojamento Local do enorme edifício da Gago Coutinho (construído para hotel e que seria facilmente adaptável ao alojamento de centenas de estudantes), o 14 Av. João Crisóstomo que agora é um prédio de luxo (Ministério da Saúde) e muitos outros casos que seria fastidioso aqui enumerar. É sabido que o impacto do teletrabalho veio para ficar e que a crise do mercado de escritórios veio para ficar: apesar disso muitas vendas da Estamo foram realizadas para este fim. E isto apesar da crise da habitação que, quando a CML vendeu dezenas de prédios (que depois foram parar a Alojamento Local) em 2016 e 2017, das vendas posteriores da Estamo e de todas as oportunidades perdidas quando, já nessa altura se vivia o começo da actual emergência imobiliária.

Esta lista foi enviada - para enriquecimento de dados - ao projecto https://www.devolutosdoestado.pt onde, aliás, encontrámos o levantamento de imóveis da Estamo:
https://www.google.com/maps/d/u/4/embed?mid=1exJxDWHuBwUVCwdsrj2yh58KZ32YbfM&ehbc=2E312F&ll=38.71443592870221%2C-9.177903368036503&z=14
https://libertaria.blogs.sapo.pt/estudo-sobre-os-devolutos-do-estado-em-10941

Perguntarão: mas onde ir buscar as verbas para reabilitar e colocar no mercado de arrendamento público as 8910 "Fracções Possíveis Estimadas" que poderiam servir de habitação para mais de 26 mil pessoas?
A resposta é simples: Desde 2017 que o "Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado" acumula verbas do orçamento do Estado para "integrar imóveis devolutos do Estado, autarquias e terceiro sector, reabilitá-los e criar habitação". O fundo foi criado em 2016 e tinha, então, como objectivo a criação de 7500 casas com rendas acessíveis. Desde então, o Fundo foi reforçado todos os anos e deverá ter hoje mais de 350 millhões de euros. Obviamente que nem toda esta verba seria para Lisboa mas faz sentido económico e social concentrar este investimento nas zonas sob maior pressão imobiliária, como Lisboa e Porto. Sabemos também que em 2018, o Fundo "identificou 780 imóveis, dos quais 170 “potencialmente viáveis”, na avaliação preliminar da sua gestora Fundiestamo, – propriedade da Parpública" mas consta que nenhuma destas obras arrancou.

Se fosse realizada uma grande operação: concertada e ambiciosa, em Lisboa, a colocação destas casas em menos de um ano ou em 2 ou 3 (dependendo do grau da intervenção necessário) poderiam contribuir para uma redução significativa dos preços de todo o mercado já que a entrada no mercado de perto de 9 mil fracções num período de tempo destes seria um desafio aos operadores privados no mercado e levaria a uma racionalização dos preços.

Mas tal medida não poderia estar isolada: o pacote Mais Habitação tem diversas medidas com potencial para ajudar a resolver o actual bloqueio social dos preços da habitação (e medidas que nunca serão cumpridas e que apenas provocaram alarme social como o arrendamento coercivo) mas importa também regular, impedindo a aquisição de grandes lotes de habitações por grandes empresas que, não raro, compram e retiram casas do mercado deixando-as vazias durante meses ou anos apenas para depois as tornarem a colocar no mercado acumulando mais valias sem investimento (ou quase) de qualificação. Paralelamente, é preciso criar incentivos fiscais - novos e reforçados - que convidem os proprietários de Alojamentos Locais a converterem as suas casas a arrendamento habitacional, condicionar a procura por parte de estrangeiros (os chamados "residentes europeus não-habituais") e construir novas habitações onde, em Lisboa, ainda existem terrenos disponíveis e colocar todas estas novas ou recuperadas habitações num programa nacional de arrendamento com acesso transparente, por concurso (com métricas de compensação), aleatório e muito abaixo dos preços médios do mercado e que esteja sempre abaixo dos 30% do salário de cada família.